ネガティブギアリング・CGT改革が不動産市場へ与える影響とは

先日、オーストラリア政府より2026–2027年度の新たな連邦予算が発表されました。

その中でも特に大きな注目を集めているのが、「ネガティブギアリング」と「キャピタルゲインタックス（CGT）」に関する制度改正です。すでに各メディアでも大きく取り上げられており、不動産投資市場への影響に関心が高まっています。

ネガティブギアリングとCGTディスカウント制度は、長年にわたりオーストラリアの不動産投資を支えてきた税制優遇措置です。投資家に対して税制上のメリットを与えることで、賃貸住宅の供給促進や家賃の安定化を目的として導入されてきました。

しかし近年では、深刻な住宅供給不足や不動産価格の高騰が続き、特にファーストホームバイヤーにとって住宅購入のハードルが大きく上昇しています。こうした状況を背景に、政府は今回の制度改革に踏み切りました。

今回の制度改革で不動産市場はどう変わるのか

現時点では、今回の改革が不動産市場にどのような影響を与えるのかについては、まだ不透明な部分も多くあります。

ファーストホームバイヤーが住宅を購入しづらくなっている背景には、不動産投資家の存在だけではなく、インフレの進行、金利上昇、生活コストの増加など、複数の要因が絡んでいるためです。

また、現在のオーストラリア不動産市場は、以下のような構造的課題にも直面しています。

• 建築コストの上昇
• 人材不足による建設遅延
• 開発認可の長期化
• 中東情勢によるオイル価格高騰
• 金利上昇による開発資金コストの増加

このような状況の中で、投資家向け税制のみを変更したとしても、住宅供給不足の根本的な解決につながるかについては慎重な見方もあります。

さらに、市場では「投資家の購入意欲が低下することで賃貸物件の供給が減少し、結果として家賃がさらに上昇するのではないか」という懸念の声も広がっています。

すべてのネガティブギアリングが廃止されるわけではない

今回の改革で誤解されやすいポイントとして、「ネガティブギアリング制度自体が完全廃止されるわけではない」という点があります。

現時点では、新築物件については引き続きネガティブギアリングの適用対象となる予定です。

そのため、今後は“どの物件を購入するか”がこれまで以上に重要となり、投資戦略の見直しによっては、引き続き税制メリットを活用できる可能性があります。

今回の改正内容を簡単にまとめると

1）2027年7月1日以降

新築物件に限り、ネガティブギアリングの適用が可能

2）2026年5月12日 午後7時30分以降に購入した既存物件

2027年7月1日までネガティブギアリングの適用が可能。その後はこれまでのような税制メリットは制限される予定

3）2026年5月12日 午後7時30分以前に購入済みの物件

従来通りネガティブギアリングの適用が継続

4）2027年7月1日以降のCGT制度

従来の50％CGTディスカウント制度が廃止され、新たな税率制度へ移行予定

「様子見」の今だからこそ生まれる購入チャンス

今月初めの0.25％の利上げ、そして今回の制度改革発表を受け、多くの投資家や購入希望者が慎重な姿勢を取っています。

「市場の先行きが読めないため、今は少し様子を見たい」という声も増えていますが、実はこのような局面だからこそ、好条件で購入できるチャンスが生まれることもあります。

現在、一部のデベロッパーでは、既にディスカウントやリベート等のオファーを出しております。

• 特別ディスカウント
• リベート
• Stamp Duty支援

こうした市場環境を上手く活用することで、将来的な資産形成につながる購入機会を得られる可能性もあります。

今後の不動産購入・投資は「情報力」が重要に

今後は、単純に「不動産を購入する」時代ではなく、

• 新築か中古か
• エリア選定
• 将来の賃貸需要
• 税制メリット
• 開発計画
• 金利動向

などを総合的に判断することが、これまで以上に重要になっていくと考えられます。

下記に現在お勧めの購入物件の一部をご紹介させていただきます。

Castle Hill

• メトロ電車 Showground 駅、駅構内のショッピングエリアから徒歩4分の便利なロケーション。
• ルーフトップのスカイガーデンや、プール、ジム等の設備も完備
• スタディ付きや広めのフロアプラン。
• Showgroundのエリアは今後、ショップや、レジャー、パーク等の大きな開発が既に予定されており、今後も発展が望まれる。

• 1 bedroom + study room + 1 bath + 1 car
• $846,000から
• *Study room 付きのスマートなフロアプラン

Caringbah

• Caringbah 駅まで徒歩約10分、クロナラビーチまで車で10分のビーチサバーブ。
• Miranda Westfield ショッピングセンター まで5分と便利。
• 周辺にはナショナルパークもある環境のいいエリア。

• 1 bedroom + study + 1 bath + 1 car
• $735,000から
• 現在Rebate オファーあり（期間限定）

Merrylands

• Merrylands 駅、バスインターチェンジすぐ側のベストロケーション。
• Stockland ショッピングセンターや、周辺にはカフェ、レストランも多く便利。
• パラマタまで電車で約5分、シティまで約45分とアクセスも良く、今後も大きな発展が予想されるエリア。
• 高層階からはシティの眺めもあり。

• 1 bedroom + 1 bath + 1 car
• $630,000
• 現在Rebate オファーあり（期間限定）

Fairfield

Fairfield 駅から徒歩約5分。物件の向かいにはショッピグセンターもあり、とても便利なロケーション。

パラマタ、リバプールへも近く、シティへも電車一本でアクセスが可能。

今後発展が望まれる注目のエリア。

現在Stamp Duty リベートのオファーあり。

• 1 bedroom + 1 bath + 1 car
• $543,000
• 現在Rebate (Stamp Duty) オファーあり（期間限定）

上記物件の詳細や、現在出ております特別ディスカウントや、限定インセンティブ付きのプロジェクトのご紹介も可能ですので、オーストラリア不動産購入にご興味のある方は、お気軽にご相談ください。

また他にもご紹介できる物件が多数ございますので、弊社までお問い合わせください。

弊社では、長年の不動産経験を元に最新の市場情報や制度改正を踏まえながら、お客様一人ひとりに合わせた物件選びや投資戦略をご提案しております。

田中不動産（TANAKA REALTY）
Level 1, 269 Pacific Highway, Artarmon, NSW, 2064
info@tanakarealty.com.au
tanakarealty.com.au
TEL: +61 02 8021 2552

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