オーストラリアで一軒家を購入する際、「価格はいくらか」「どのエリアがいいか」「新築か中古か」に目が行きがちですが、じつはそれ以上に見落とされがちで、かつ金額差が大きく出るポイントがあります。

それが、「建売で買うのか」「土地を購入して建てるのか」という購入方法の違い。

同じ総予算1,000,000ドルの一軒家でも、この選び方を間違えるだけで、支払う税金が日本円で約300万円近く変わることをご存じですか？

この記事では、オーストラリア特有の不動産取得税であるスタンプデューティの仕組みをもとに、建売住宅と土地から建てる場合の税金はいくら違うのか、日本人が後悔しないために知っておくべき購入方法の考え方を、分かりやすく解説します。

家づくりは、人生最大の投資。だからこそ、言葉の壁や品質への不安を抱えたまま進めるべきではありません。

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目次

• オーストラリアの一軒家、「建売の購入」と「土地に建築」で税金はいくら違う？
• オーストラリアで一軒家を購入する5つの方法
• 「Japan Homes」の施工事例
• 日本人が運営し、実績多数の「Japan Homes」
• 「Japan Homes」への無料相談
• 会社概要

オーストラリアの一軒家、「建売の購入」と「土地に建築」で税金はいくら違う？

オーストラリアで一軒家の購入を検討する際、多くの日本人が建物価格・ローン・エリアには注目しますが、意外と見落とされがちなのが「スタンプデューティ（Stamp Duty／不動産取得税）」です。

オーストラリアのスタンプデューティは、「何を買うか」ではなく「どういう形で買うか」で金額が大きく変わります。同じ総予算1,000,000ドルの一軒家でも、購入方法の違いだけで日本円にして約300万円近く税金の額が変わるケースもあるのです。

スタンプデューティのポイント

スタンプデューティ（Stamp Duty／不動産取得税）とは、オーストラリア国内の不動産（土地）を取得する際に州政府へ支払う税金です。

• 州税（州ごとに税率が違う）である
• 課税されるもの：土地の取得価額
• 課税されないもの：（原則として）建物そのもの
  ↪︎「土地にいくら払ったか」「契約書に何が含まれているか」が、スタンプデューティの税額を決める

税額の支払いを比較

例えば、以下の条件を前提に一軒家を購入したとします。

• 州：ビクトリア州
• ビザ：永住者・市民権保持者（外国人追加税なし）
• 目的：自己居住用
• 為替目安：1AUD＝100円

ケース① 建売住宅（完成済みを購入）

• 物件価格：1,000,000ドル
• 契約形態：土地＋建物がセットで完成済み

建売住宅の場合、「土地」と「建物」が一体の商品です。契約金額の全額が、スタンプデューティの課税対象（Dutiable Value）になります。

• 課税対象 ＝ 1,000,000ドル（土地＋建物）
• スタンプデューティ：約55,000ドル（約550万円）

ケース② 土地から建てる（ハウス＆ランド）

• 土地価格：500,000ドル
• 建築費：500,000ドル
• 総予算：1,000,000ドル

この場合、契約が「土地購入契約」と「建築請負契約」の2つに分かれます。

スタンプデューティの課税対象（Dutiable Value）になるのは、土地購入の契約のみ。家を建てるための建築費用は非課税です。

• 課税対象 ＝ 500,000ドル（土地）
• スタンプデューティ：約27,000ドル（約270万円）

同じ家・同じ予算でも、税金は倍ほども違う

税金の支払額を比較してみると、差額：約28,000ドル（約280万円）

同じ家・同じ予算でも、税金がほぼ倍違う！ これがオーストラリア不動産の大きな特徴です。

【まとめ】初期費用を節約するなら「土地から建てる」

建売を購入する場合と、土地を購入して建てる場合、税金の差がひらく理由はとてもシンプル。

スタンプデューティは「不動産（土地）の取引」に対する税金、建物は「サービス（建築工事）」扱いとなるからです。

そのため、建物価格は原則として非課税に。日本の「不動産取得税＋建物評価」という感覚で考えないよう、注意が必要です。

1. 建物価格にスタンプデューティがかからない（原則）
2. オーストラリアの一軒家の税額は土地価格でほぼ決まる（州ごとに差異あり）

その結果、オーストラリアでは土地から建てる方が、一軒家購入の初期費用を節約できるようになっています。

特に、「できるだけ頭金を減らしたい」「キャッシュフローを重視したい」「同じ予算で家のグレードを上げたい」という人にとって、「土地から建てる」という選択肢は、税制面で非常に合理的でしょう。

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オーストラリアで一軒家を購入する5つの方法

オーストラリアで一軒家を購入すると言っても、「買い方」には大きく5つの選択肢があります。

この違いを理解せずに進めてしまうと、「思っていた住まいと違う」「日本人には住みにくい」など、後から変更できず後悔することになるケースが少なくありません。

まずは全体像を整理した上で、それぞれを詳しく見ていきましょう。

① 建売住宅（完成済み新築）

建売住宅は、すでに完成している新築住宅をそのまま購入する方法です。日本でいう「分譲住宅」に近いイメージです。

住み心地へのこだわりが少なく、とにかく早く住み始めたい方や、短期滞在・仮住まいを想定している方にはおすすめ。

「新築だから安心」と思われがちですが、オーストラリアでは建売でも施工品質に差があるのが現実です。完成後は見えない部分（断熱・防水・構造）の確認が難しい点も要注意。

メリット

• 完成済みのためすぐ入居できる
• 契約内容がシンプルで分かりやすい
• 価格が確定しているため、資金計画が立てやすい
• 実際の建物を内見して判断できる

デメリット

• 間取り・設備・仕様は一切変更できない
• 収納が少ない、動線を自分の暮らしに合わせられない
• 日本人の生活スタイルに合わないことが多い
• スタンプデューティが土地＋建物の全額にかかる

② 中古住宅

すでに人が住んでいた住宅を購入する方法です。日本の「築年数感覚」とオーストラリアはかなり違い、築10〜20年で防水・配管・断熱に大きな問題を抱えているケースも珍しくありません。

立地を最優先したい方や、建築・リフォームの知識がある方、専門家（インスペクター）を活用できる方におすすめです。

メリット

• 希望エリア（駅近・学区など）で探しやすい
• 新築より価格を抑えられる場合がある
• 実際の建物を内見して判断できる

デメリット

• 建物の劣化状況が分かりにくい
• 修繕・リノベーション費用が読みにくい
• オーストラリア特有の構造や施工品質を判断するのが難しい

③ ハウス＆ランドパッケージ（土地＋住宅セット）

開発エリアの土地と、あらかじめ決められた住宅プランをセットで購入する方法です。土地＋家を同時に検討でき、プランは数種類（A・B・Cなど）から選択します。ただし、多くが間取り変更はほぼ不可となっています。

「選ぶ家」として、とにかく分かりやすさが重視されています。家へのこだわりは少なめで、初めてのオーストラリア不動産を購入する方にはおすすめ。

メリット

• 分かりやすく、初心者でも進めやすい
• 土地と建物を一体で検討できる
• スタンプデューティは土地部分のみ（※建売より安くなりやすい）

デメリット

• 実態は建売にかなり近い
• 日本人向けの細かい調整が難しい
• 収納・水回り・生活動線に不満が出やすい

④ セミ注文住宅（土地＋ビルダー）

土地を選び、ビルダーが用意した基本プランをベースに調整しながら建てる方法です。土地は自由に選べて、間取り・仕様をある程度カスタマイズ可能です。セミ注文なので、フルオーダーほど複雑ではないところもポイント。

「調整できる家」として、日本的な暮らしをある程度再現することも可能です。初めて海外で家を建てる方や、予算と住みやすさを両立したい方におすすめ。

メリット

• 建売より自由度が高い
• 注文住宅よりコストと難易度を抑えやすい
• 日本人向けの間取り調整がしやすい

デメリット

• ベースプランの制約は残る
• 細かすぎるこだわりには限界がある

⑤ 注文住宅（フルオーダー）

土地選びから設計、仕様決定まですべて一から進める家づくりです。

「つくる家」は、将来後悔しない家づくりをしたいにはもってこい。永住・長期滞在を前提にしている方や、日本と同等、またはそれ以上の住み心地を求めたい方におすすめ。

メリット

• 日本人の生活スタイルに完全対応できる
• 収納・動線・水回りを細かく設計可能
• 長期的な住みやすさと満足度が最も高い

デメリット

• コストが上がりやすい
• 設計・検討に時間がかかる
• ビルダーや設計者選びで結果が大きく変わる

【まとめ】「何を買うか」より「どう買うか」が重要

オーストラリアで一軒家を購入する際、多くの方がまず気にするのは「価格はいくらか」「立地は良いか」「新築か中古か」といった点。もちろんこれらも重要ですが、それ以上に結果を左右するのが「購入方法の選択」です。

オーストラリアでは、どこまで間取りや仕様に関われるか、どの部分に税金がかかるか、建築品質をどこまでコントロールできるかが、購入方法ごとにまったく違う仕組みになっています。そのため、この違いを理解しないまま進めると「こんなはずじゃなかった」というズレが、住み始めてから一気に表面化してしまうのです。

オーストラリアの一軒家の購入では、「価格」「立地」「新築 or 中古」よりもまず、「購入方法の選択」が後々の住みやすさ・税金・満足度を大きく左右することを覚えておきましょう。

特に日本人にとっては、以下の差を理解した上で選ぶことが、後悔しない一軒家購入の第一歩になります。

• 建売・ハウス＆ランド：シンプルだが妥協が多い
• セミ注文・注文住宅：手間はあるが満足度が高い

日本人がオーストラリアの家で違和感を覚えやすいポイントは、実は共通しています。それは、収納が圧倒的に少なかったり、玄関と生活空間の区切りが弱かったり、水回りの配置が使いにくかったりという、生活習慣の違いによるズレです。これらは「築年数」や「価格帯」の問題ではなく、最初からどう設計されているかの問題です。

実際オーストラリアでは近年、新築住宅であっても雨漏りや構造不良、断熱施工の不備といった深刻な欠陥が、引き渡し後に発覚するケースが相次いでいる事態。建設ラッシュによる人手不足や下請け業者間の連携不足により、工期優先で品質管理が行き届かない現場も少なくありません。「新築なのに欠陥だらけ」という声が社会問題として報道されるほど、住宅品質への不安は現実のものです。

そして、その設計にどこまで関与できるかは、建売なのか、土地から建てるのか、注文なのか、で決まります。

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